Un bilancio della cosiddetta rigenerazione urbana a seguito dei piani di sviluppo immobiliare varati dopo le Olimpiadi del 2012
LONDRA. Secondo il London’s Poverty Profile, aggiornato da Trust for London ad agosto 2023, il 27% della popolazione londinese (circa 2,4 milioni di persone) vive in povertà dopo i costi della casa. È il risultato dell’enorme piano di sviluppo urbano approvato dopo i Giochi Olimpici del 2012 da Boris Johnson quando era sindaco della capitale britannica, con un milione di nuovi appartamenti e un aumento del 30% dello stock di case.
L’espansione è dimensionalmente comparabile a quella del dopoguerra, ma filosoficamente molto diversa. Dagli anni ’50 a fine anni ’70 l’housing sociale rappresentò la principale determinante dello sviluppo di Londra, inseguendo l’utopia di creare una città egalitaria, che assicurasse la casa alla working class e l’integrazione degli immigrati. L’edilizia popolare rappresentò il pilastro centrale del welfare britannico, soddisfacendo il bisogno abitativo di circa un quarto della popolazione. Diversamente, nel piano di sviluppo post Olimpiadi gli investimenti in edilizia popolare sono stati quasi interamente azzerati.
Un asset finanziario per pochi
Il piano monstre non è stato concepito per le persone ma per la finanza. I nuovi appartamenti non sono destinati all’esigenza abitativa dei londinesi, ma sono asset finanziari per investitori globali. Fondi d’investimento internazionali comprano sul progetto a un prezzo scontato rispetto al corrente valore di mercato, partecipando in questo modo al finanziamento della costruzione, e aspettano che il prezzo salga per rivendere, spesso prima che lo sviluppo immobiliare sia terminato, ad altri investitori interessati a fasi di marcato più mature. L’assunto imprescindibile di questo modello è che il prezzo delle case salga sempre. Quando gli edifici sono terminati, gli appartamenti non vengono affittati e vengono immessi sul mercato lentamente, per favorire la crescita del prezzo delle case a livelli record, impedendo alle famiglie di comprare casa.
Lo strumento principalmente utilizzato è stato il “piano di rigenerazione urbana”, il cui scopo era quello di ridurre il tasso di povertà in alcune municipalità di Londra. Gli edifici popolari sono stati demoliti e sostituiti da nuovi destinati al mercato; gli abitanti a basso reddito sono stati ricollocati in aree molto distanti. La norma che imponeva al costruttore di riservare nei nuovi sviluppi immobiliari una certa percentuale di case ad edilizia popolare è stata quasi sempre violata e, in questo modo, i piani di rigenerazione si sono rivelati schemi di pulizia sociale, dove il successo nel ridurre il tasso di povertà è stato ottenuto sostituendo la popolazione a basso reddito con una (virtuale) ad alto reddito.
La visione è globale, gli standard anche. Un prodotto concepito per la domanda d’investitori globali deve avere caratteristiche fisico-estetiche e sociali che riflettono standard internazionali omogenei. Imprese di costruzione globali definiscono ex ante una realtà virtuale, selezionando gli elementi più consoni al mercato di riferimento e rimuovendo ogni elemento non in linea con la domanda internazionale. Gli spazi e la socialità vengono rimodellati per soddisfare gli acquirenti a cui sono destinati, spesso della stessa nazionalità del costruttore, e la loro domanda di sicurezza. I nuovi quartieri sono cluster, isole chiuse da barriere fisiche e sociali. I sistemi di video-sorveglianza, le barriere architettoniche, la vigilanza privata assicurano sicurezza fisica e uniformità di comportamenti sociali secondo regole definite dagli stessi costruttori. Un’architettura ripetitiva soddisfa l’esigenza estetica dell’anonimato, fornendo ambienti rassicuranti dove l’acquirente può ritrovare modelli visivi noti. Da ultimo, il prezzo elevato degli appartamenti assicura omogeneità sociale. La realtà virtuale definita ex ante dal costruttore si afferma su quella reale.
Tale modello di sviluppo è stato dettato dalla finanza e alimentato dall’infinità disponibilità di risorse proveniente senza costi dalle banche centrali di tutto il mondo dopo la crisi finanziaria del 2011 e dall’ingente afflusso di denaro illecito, che Transparency International stima in circa 100 miliardi di sterline per il solo mercato immobiliare londinese.
Rigenerazione urbana?
L’estrema finanziarizzazione dell’economia ha mutato strutturalmente il concetto di casa: da bene durevole destinato alla civile abitazione ad asset finanziario di consumo destinato alla diversificazione di portafoglio d’investitori internazionali.
Il risultato è una città spettrale, dove interi quartieri risultano disabitati, con poche luci alla finestre e strade deserte, e un prezzo delle case tra i più alti al mondo, che impedisce al lavoratore con un salario medio di comprare o affittare casa. La fruizione della città è destinata principalmente ad esigenze temporanee di lavoro o turismo.
Scenari omologanti
Non essendo destinati alle persone, le caratteristiche architettoniche dei nuovi sviluppi immobiliari perdono d’importanza purché assicurino standard omogenei accettati a livello internazionale. Il panorama londinese appare ora indistinto, con un po’ di Pechino, un pizzico di Dubai e qualche frammento di New York, dal momento che ogni nuovo quartiere riflette i canoni estetici del luogo di origine del costruttore e della comunità a cui virtualmente è destinato.
In questa nuova realtà non c’è spazio per la memoria e viene eliminato ogni riferimento al passato, perché non in linea con i nuovi standard. Londra appare ora più una semplice collazione di palazzi che non un insediamento umano, un non-luogo, dal momento che non favorisce relazioni, non ha legami con la storia, non crea un’identità, caratteristiche antropologiche di un luogo.
Distorsioni sociali
L’erroneità di tale modello di sviluppo è ancora più evidente nelle distorsioni sociali che genera. Oltre al già citato tasso di povertà del 27%, più alto di 5 punti percentuali rispetto al resto dell’Inghilterra, va segnalato lo spopolamento della città a causa dell’alto costo delle case, con un saldo netto tra nuovi arrivi e fuoriusciti da Londra negativo dal 2016. Data l’impossibilità di trovare una casa a prezzi abbordabili, un quarto dei giovani adulti – di età compresa tra i 20 e i 34 anni – vive con i genitori, contro un sesto di fine anni ’90. Circa 10.000 senzatetto vivono per strada e 60.000 famiglie vivono in alloggi temporanei.
Se scoppia la bolla
È questo il futuro delle città, già interessate dallo spopolamento a causa dell’abuso di case-vacanza? A Londra la domanda per abitazioni e uffici si è ridotta drasticamente a causa della Brexit, e subirà ulteriori contrazioni a causa dell’aumento del lavoro a distanza. Al crescere dei tassi d’interesse e al peggiorare delle condizioni finanziarie degli sviluppatori cinesi, tra i principali costruttori nella capitale britannica, appare concreto il rischio di uno scoppio della bolla immobiliare. Verrebbe meno l’utopia di costruire una città non destinata alle persone, dopo che l’utopia post-bellica di costruire una città egalitaria è stata definitivamente sepolta.
Immagine di copertina: Pimlico, Londra – maggio 2017 (foto di Gianluca Calise)
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londra , mercato immobiliare , Olimpiadi , rigenerazione urbana
Last modified: 3 Ottobre 2023
