Generalmente identifichiamo il mercato immobiliare con le dinamiche dei prezzi e, soprattutto nel corso delle crisi, con quelle degli scambi. Il mercato presenta invece legami con il sovrasistema finanziario, da cui si è mossa la crisi a livello internazionale, ed è la traduzione di modelli economici e sociali, di comportamenti, di relazioni tra soggetti materializzati in tipologie edilizie, in architetture, in spazi pubblici ed edificati. Questo insieme di modelli individuali, imprenditoriali e politici è perfettamente leggibile dalla Torino barocca a oggi, in uneconomia entrata con modalità patrimoniali, reddituali e mercantili differenti nella costruzione della città. Dopo gli anni della crescita quantitativa e il blocco delledificazione, lapprovazione del Prg del 1995 ha segnato laffermarsi di quella nuova visione che porterà Torino a essere una città contemporanea.
ll Prg e i suoi effetti. La nuova visione sottesa dal Prg va integrata con le politiche culturali legate allarte contemporanea, dal Museo darte contemporanea nel Castello di Rivoli ma non solo; si gioverà delle Olimpiadi invernali come della realizzazione della metropolitana e del passante ferroviario. Occorre ricordare che il Prg, approvato in piena crisi, era sovradimensionato rispetto allofferta di abitazioni prevista anche solo dalle quattro Spine. Gli effetti sono stati molteplici. Innanzitutto lofferta quantitativamente rilevante delle aree industriali delle quattro Spine rese fabbricabili (in una congiuntura negativa) ha portato a mantenere, almeno inizialmente, piuttosto bassi i prezzi dei terreni. Questi ultimi hanno consentito di contenere i prezzi del nuovo, con un effetto calmierante dei valori immobiliari dellintera città rispetto alle altre città italiane. In secondo luogo, ha portato alla formazione di un vero e proprio segmento di mercato (quello del nuovo), modificando le gerarchie territoriali esistenti e di valori. Effetti importanti si sono avuti anche sulla mobilità territoriale degli acquirenti. La maggior parte degli acquirenti di Spina 2 sarebbe arrivata dai quartieri di Borgo San Paolo, Pozzo Strada e da corso De Gasperi (microzone 32, 31 e 29). Chi ha comprato in Spina 1 proveniva, per lo più, dalle zone di Santa Rita-Mirafiori, corso De Gasperi (microzone 29 e 15). Circa il 50% delle compravendite di acquirenti provenienti dalla regione si sarebbe concentrato proprio allinterno della Spina 2, mentre la maggior parte degli arrivi «extracomunali» in Spina 1 (fonte: Osservatorio sul mercato immobiliare della Città di Torino, www.oict.polito.it). Se il Prg ha determinato la formazione di un nuovo e importante segmento del mercato immobiliare, se ha diversificato lofferta di abitazioni ampliando le scelte di acquisto, non è riuscito tuttavia ad avviare processi innovativi: abitazioni realizzate secondo modelli abitativi e costruttivi fortemente conservativi, caratterizzate da una scarsa qualità architettonica, è quanto emerge dai singoli interventi.
La necessità di una visione basata su innovazione e sperimentazione. Mobilità ed effetto calmierante nel mercato non sono oggi più sufficienti, bisogna porsi nuovi obiettivi; una nuova visione è imposta non solo dalla crisi ma anche e sempre più dalla necessità di porre al centro dello sviluppo urbano la qualità del vivere e dellabitare oltre a quella dellarchitettura, che dipende sia dalla qualità del progetto (architettonico e urbano) sia dalla qualità della costruzione. La Variante 200 o la realizzazione della «Città della salute», che rimanda ad altre varianti, sono una sfida e unoccasione di sperimentazione e innovazione, di modelli e nuove concezioni, prima ancora che di tecnologie, della capacità di rispondere alle nuove domande, sociali e generazionali, di concepire la norma in rapporto alla qualità e non fine a se stessa, di ricostituire una visione di sistema globale sulla città, intorno a un vero e proprio patto. Etica, qualità e sviluppo devono accomunare la pubblica amministrazione, le università, gli ordini professionali, le imprese di costruzione e non da ultimo le industrie, se è vero che si è in presenza di un processo dinnovazione tecnologica che proviene da molti settori e che investe i modi di progettare, costruire, comunicare e amministrare il territorio.
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